Tips jurídicos: deberes, prohibiciones y reparaciones urgentes en un edificio

El Código Civil y Comercial de la Nación vino a modificar el Régimen de Propiedad Horizontal que regía desde el año 1948. ¿Cuáles son las partes comunes? ¿Qué es una “unidad funcional”? ¿Por qué es importante conocer el Reglamento de Propiedad Horizontal? Solo aquel que vive o ha vivido en un departamento sabe de la aventura que implica la propiedad horizontal (sí, es “régimen de propiedad horizontal”, por más que los edificios estén en vertical, erguidos sobre la tierra, perpendicular al suelo.

Vale aclarar, entonces, que en Argentina no existe “régimen de propiedad vertical”). Será por esta razón que el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) destina varios capítulos a regir la vida en un consorcio. Aun siendo una actividad muy regulada -comentada y debatida-, hay aspectos de la convivencia en un edificio que suelen ser desconocidos.

Lo establecido por el CCCN derogó las previsiones de la ley 13.512, que desde el año 1948 daba pautas sobre derechos y obligaciones en el Régimen de Propiedad Horizontal. Tal como detalla el Código Civil y Comercial, “la propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio”.

Este derecho de propiedad horizontal, tal como refiere el art. 2039, se determina en la “unidad funcional”, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, y que tienen independencia funcional unos con otros, comunicados con la vía pública de forma directa o por un pasaje común. De esta manera, el vecino del piso 1 departamento A, tiene una unidad funcional, mientras que el del primero B tendrá otra y así sucesivamente con el resto de los pisos y departamentos.

Cada unidad funcional tiene partes propias, que son aquellas comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, incluyendo puertas, ventanas, artefactos y revestimientos. En contraposición a la libertad que tiene un propietario para modificar su unidad funcional, están las cosas y partes necesariamente comunes, como son el terreno, los pasillos de un edificio, los techos, patios y terrazas, los ascensores y la vivienda para alojamiento del encargado (este último, un espacio que hoy está siendo repensado en algunos edificios que prescinden de este empleado).

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